Persbericht D. Kohelet

Naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 12 juni 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:4601) en met name de vele publieke belangstelling daaromtrent, zie ik noodzaak om aandacht te vragen voor een probleem dat ik al langere tijd signaleer. Dit onder meer als nadere toelichting op wat een specifieke quote uit het Financieel Dagblad van 1 november 2024: Kohelet meent daarnaast dat het fenomeen van een chalet op huurgrond ‘als zodanig maatschappelijk ongewenst is’ en dat de politiek dit wettelijk zou moeten reguleren of zelfs verbieden. Betreffend artikel gaat over de 'EuroParcs-massaclaim'. Dit persbericht ziet daar op zichzelf niet op, maar betreft wel aanverwante thematiek. 

Dit bericht breng ik uit als jurist en advocaat, die vanuit zijn beroepspraktijk een bepaalde ontwikkeling waarneemt. 

Het probleem is dat er in Nederland sinds enige tijd een fenomeen ingeburgerd is geraakt dat “iets kopen op huurgrond” heet. Dit is relatief onschuldig begonnen, omdat het van oudsher veelal ging om verplaatsbare kampeermiddelen op campings die voor betrekkelijk beperkte bedragen van hand tot hand gingen en daar voor langere tijd konden blijven staan. Inmiddels is dat allang niet meer zo. ‘Recreatiewoningen op huurgrond’ zijn tegenwoordig op veel grotere schaal, en voor veel grotere bedragen, in omloop in het handelsverkeer. Wanneer het om bedragen van enkele tientallen duizenden euro’s gaat, is dat tot daar aan toe. Maar naarmate het gaat om bedragen die mensen neertellen van richting een ton of daar zelfs daarboven, worden de gevallen schrijnender. Ten eerste krijgen mensen het voor vergelijkbare bedragen veelal niet meer verkocht aan een derde, waardoor ze als het ware komen vast te zitten aan iets waarvoor ze eigenlijk teveel geld hebben betaald. Ten tweede is het niet de vraag of, maar wanneer opzegging van de grondhuur volgt – meestal naar aanleiding van herstructurering, al dan niet door overname van het park door een andere partij. De compensatie die mensen dan toekomt, is echter zeer beperkt en komt vrijwel nooit in de buurt van de koopsom die zij zelf hebben betaald.

De meeste consumenten zijn zich bij aankoop van deze zeer beperkte graad van rechtsbescherming niet bewust. Het leidt tot veel ellende en teleurstellingen. De massaclaim tegen EuroParcs die in het najaar van 2024 in de publiciteit is gekomen, en waar Van de Riet Advocaten (samen met Finch Dispute Resolution) bij betrokken is, betreft een handelwijze van EuroParcs die uiteindelijk ook een symptoom is van dit bredere fenomeen. Deze professionele partij heeft het op een gegeven moment wel erg bont gemaakt door zulke chalets op huurgrond aan te bieden voor veelal bedragen van meer dan één ton, met contracten die nauwelijks te onderscheiden zijn van reguliere vastgoedkoopcontracten (waarbij het wel om echte eigendom gaat), zonder consumenten deugdelijk te informeren over de bewerkelijke en speculatieve aard van het door hen aldus 'gekochte' (integendeel zelfs). Dit alles bovendien onder het voorwendsel van het maken van rendement, waarvan door het niet-waardevaste karakter van het gekochte 'recht' welbeschouwd veelal überhaupt geen sprake kan zijn.

Mijn stelling is dat de situatie dat iemand iets ‘koopt op huurgrond’ überhaupt nooit de bedoeling van de wetgever is geweest. In ieder geval niet de grote schaal waarop dat nu aan de orde is. De geëigende vormen om iemand een beperkte aanspraak te geven op vastgoed, zijn erfpacht en opstal. Die zijn duidelijk in de wet geregeld, overdraagbaar, en bieden rechtszekerheid. Iets ‘kopen’ op huurgrond bestaat echter niet. Wat iemand koopt is feitelijk lucht – iets denkbeeldigs. Het is dus de hoogste tijd dat dat op de politieke agenda komt. 

--- Einde persbericht ---

Een nadere toelichting volgt hieronder

Nadere toelichting

Sinds jaar en dag doet zich in Nederland het fenomeen voor, dat men een recreatiewoning koopt op huurgrond. Die gangbare bewoordingen gebruik ik bewust, want daarmee raakt direct de kern van het probleem in beeld. Dat probleem is, dat een recreatiewoning kopen op huurgrond juridisch helemaal niet kan (noch enig ander bouwwerk). En dit alles is minder dan ooit een louter academisch vraagstuk, en meer dan ooit een daadwerkelijk maatschappelijk probleem.

Het kan niet omdat, kort en simpel gezegd, een bouwwerk vanwege de wet, altijd eigendom is van de eigenaar van de grond waarop dat bouwwerk staat. Een stacaravan die (zoals de meeste) bestemd is om voor langere tijd ergens te staan, en dergelijke, vallen hier overigens ook onder, ook al zitten er willen onder en kan hij technisch gezien worden verplaatst. Dat principe heet juridisch: natrekking. En voor het bestaan hiervan zijn op zichzelf goede redenen. Het is een basisprincipe uit het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, kortom het privaatrecht.

Koopt men dan helemaal niets? Over die vraag valt juridisch van alles te zeggen, maar ik zal een poging doen om die vraag zo simpel en objectief mogelijk te beantwoorden. Ik schets een fictieve casus met Kees als hoofdpersoon. Men zou kunnen stellen dat als Kees iets koopt op huurgrond, dat hij dan het recht koopt dat hij en de grondeigenaar doen alsof Kees eigenaar is van de recreatiewoning. De grondeigenaar bemoeit zich, hoewel juridisch eigenaar, op geen enkele manier met de woning. Opstalverzekering, onderhoud, eventuele verhuur van de woning: het is allemaal puur de aangelegenheid van Kees. En tot zover gaat het eigenlijk vrijwel altijd goed. Maar Kees mag zich alleen gedragen als eigenaar van de woning, zolang de grondhuur doorloopt. Al zijn rechten en plichten vloeien, met andere woorden, alleen voort uit zijn hoedanigheid van huurder. Dat type huur, biedt de allerlaagste graad van huurbescherming. Grondhuur kan vrij eenvoudig worden opgezegd. En dit is ook aan de orde van de dag in het huidige tijdsgewricht, waarin vakantieparken en campings worden opgekocht door grote bedrijven, waar huuropzegging dikwijls het gevolg van is. En de recreatiewoning die men ‘gekocht heeft’ dan? Dat is juridisch eigenlijk onduidelijk, maar hangt deels ook af van wat er in de grondhuurovereenkomst staat.

Soms zal het zo zijn, dat Kees op grond van de huurovereenkomst het recht heeft de recreatiewoning te verplaatsen naar elders, waardoor de natrekking alsnog wordt tenietgedaan ten gunste van Kees. De afspraak was tenslotte dat beide partijen doen alsof Kees eigenaar is van de recreatiewoning. Maar vaak is dat fysiek gezien überhaupt niet mogelijk, omdat er geen wielen onder zitten. Wat dan? Dan valt juridisch te betogen, dat de grondeigenaar Kees een compensatie moet betalen. Daar doen zich twee cruciale problemen voor: 1) het is juridisch gezien nogal onduidelijk hoe hoog die vergoeding moet zijn en 2) los daarvan bedraagt die vergoeding linksom of rechtsom een laag bedrag, en praktisch altijd een  fractie van de ‘koopsom’ die Kees heeft betaald.[1] Het is immers slechts huurgrond. En wie daarin een vicieuze cirkel of cirkelredenering meent te herkennen, heeft geen ongelijk.

In een fractie van de gevallen komt het voor, dat het fysiek mogelijk is, én dat van de grondeigenaar juridisch gezien kan worden geëist, dat Kees de woning mag ‘meenemen’, én daarmee terecht kan op een andere locatie. Bijv. op een ander vakantiepark. Nog los ervan dat dat de nodige kosten met zich meebrengt, is Kees daarmee hooguit tijdelijk geholpen, want zelfs als dat zeldzame geval zich voordoet, en Kees gaat de grond op die andere locatie wederom huren, dan begint de problematiek van voor af aan. Vroeg of laat wordt zijn huur weer opgezegd, met de levensgrote kans dat hij alsnog ‘zijn’ recreatiewoning verliest, en genoegen moet nemen met een zeer geringe compensatie. De wet biedt namelijk geen enkele rechtstreekse bescherming aan iemand met dergelijke ‘economische eigendom’ – of, zoals de rechtbank Amsterdam het noemt: gebruiksrecht – omdat in dit fenomeen juridisch niet is voorzien. Ook dan is Kees alsnog terug bij af.

Een derde manier waarop het voor Kees met een sisser kan aflopen, is als hij zijn recreatiewoning ter plaatse weet te verkopen aan een volgende recreant. Dat kan alleen, als de grondeigenaar zich bereid vindt om met diegene een huurovereenkomst aan te gaan. In het verlengde daarvan, is toestemming van de grondeigenaar nodig voor, zoals dat heet, “verkoop met behoud van plaats”. Die toestemming wordt vaak om allerlei redenen geweigerd. Maar ook als die toestemming wel wordt verkregen, dan wordt het probleem in wezen verlegd naar de nieuwe recreant, die zulke toestemming mogelijkerwijs niet meer krijgt, waardoor zich dikwijls de situatie zal voordoen die ik in de vorige alinea beschreef.

Gezegd moet, dat de werkelijkheid nog een stuk genuanceerder is, dat over dit onderwerp nog veel meer te zeggen valt, en dat ik daar ongetwijfeld (en hopelijk) aanleiding voor geef. Bijvoorbeeld het onderwerp opstalrecht, dat ik hier bewust buiten beschouwing laat omdat het in recreatiecontext vrijwel nooit voorkomt. Buiten kijf staat echter in mijn optiek het volgende. Afgaande op het inmiddels behoorlijke aantal gevallen dat ik in mijn praktijk voorbij heb zien komen, durf ik zonder meer te stellen, dat het grote publiek in Nederland niet beseft, hoe problematisch en risicovol deze constructie is.

Pas zodra de problemen zich voordoen, beseft men pas echt dat men feitelijk “lucht” heeft gekocht. Een chalet op huurgrond komt neer op een doos van Pandora. Het gaat ook soms goed, maar daarop heeft men geen enkele garantie omdat dat dat vrijwel uitsluitend is bij de gratie van de grondeigenaar en zijn goede wil. Als men dit risico bewust aanvaardt, is dat natuurlijk prima. Maar dat is vanuit wat ik naar eer en geweten signaleer, bij consumenten door de bank genomen geenszins het geval. Dat komt mogelijk omdat dit fenomeen zodanig ingeburgerd is geraakt, dat het is genormaliseerd en veel meer dan de lading dekt, wordt vergeleken met daadwerkelijke juridische eigendom (kortom eigen grond). Men weet wel dat ‘huurgrond’ van een lagere orde is dan ‘eigen grond’, en vaak ook zelfs dat men geen huurbescherming heeft. Maar dat het dus welbeschouwd veel verder gaat dan dat, kortom dat men feitelijk min of meer een lot uit de loterij koopt, begrijpt men niet. Men denkt wél de eigendom van recreatiewoning zelf te verkrijgen. verreweg de meeste particulieren leggen niet de link tussen enerzijds huurgrond, of het feit dat men niet naar de notaris hoeft, en anderzijds het feit dat men dus überhaupt van niets eigenaar wordt met alle gevolgen van dien. Daarvoor moet men namelijk het fenomeen natrekking begrijpen. Zodra men dit wel beseft is het veelal te laat, en daarbij speelt bij veel betrokkenen schaamte. Men is geneigd te denken dat hij de enige is die dit overkomt. Ik denk dat dat deels verklaart, waarom voor dit fenomeen vooralsnog betrekkelijk weinig maatschappelijke aandacht is, en ook dat is een vicieuze cirkel. Ook daarom dit bericht.

Het woord ‘koop’ schept bij het leeuwendeel van de mensen de natuurlijke gedachte (in ieder geval als het om vastgoed gaat zoals hier) dat men op de een of andere manier daadwerkelijk iets stoffelijks verkrijgt, en het dus ook op zijn beurt – op zijn minst – kan doorverkopen voor tenminste dezelfde prijs (wat behoudens tijden van recessie nu eenmaal min of meer eigen is aan vastgoed). Of om het meer juridisch te zeggen: een concreet recht op iets stoffelijks. En vanuit de parlementaire geschiedenis van titel 1 van Boek 7 BW, valt daar ook veel voor te zeggen. De koop van vastgoed op huurgrond (kortom ‘economische eigendom’) is noch een zaak, noch een vermogensrecht, zodat de vraag rijst of men juridisch überhaupt van koop kan spreken. Het gaat om een niet wettelijk geregelde constructie, die echter óók niet door de wet lijkt te zijn verboden of beperkt, met een compleet juridisch niemandsland tot gevolg, wat uiteindelijk weer leidt tot een aanzienlijke mate van rechtsonzekerheid waar helaas vele Nederlanders mee te maken hebben of hadden.

In het verlengde daarvan, meen ik dat deze constructie nooit de bedoeling is geweest van de wetgever. Zeker niet voor vastgoed met een (recreatieve) woonfunctie. Populair gezegd kan het een maas in de wet worden genoemd. Juridische figuren die koop van vastgoed mogelijk maken zonder dat de koper eigenaar wordt, bestaan gewoon: erfpacht en opstal. Dat zijn de geëigende, door de wetgever voorziene modi voor die situatie. ‘Economische eigendom’ via de constructie van grondhuur, was dat bij mijn weten niet.

Er is, gezien dit alles, veel voor te zeggen dat de wetgever zich gaat beraden op dit probleem. Tot dat moment is de door de rechtbank Amsterdam aanvaarde noodrem – het leerstuk van de oneerlijke handelspraktijken – een welkome oplossing. Dit bericht overstijgt discussies over de handelwijze van enige partij of groep van partijen; daarbij merk ik op dat dat handelen, wat daar verder juridisch en moreel ook van zij, óók een symptoom is van hoe de huidige wet nu eenmaal in elkaar zit. Het probleem is in essentie een stuk breder van aard, al is het maar omdat  verkoop van een (recreatie)woning op huurgrond lang niet altijd een aangelegenheid waarbij de ‘verkoper’ een recreatiebedrijf is. Civielrechtelijk en wetgevingstechnisch dienen tal van oplossingsrichtingen zich aan, waarbij het aan knappe civilisten is om zich daar verder over te buigen. Gedacht kan worden aan bepalingen van dwingend recht die deze constructie (al dan niet deels) eenvoudigweg onmogelijk maken, het onder bepaalde wettelijke voorwaarden van rechtswege ontstaan van een opstalrecht, of zodanige obligatoire verplichting voor de grondeigenaar tot het vestigen van een – huurrónafhankelijk – opstalrecht, een wettelijk verankerde specifieke compensatieregeling (al dan niet als specialis van art. 7:216, derde lid, BW), et cetera.

Bij mijn weten is dit probleem nooit eerder statistisch in kaart gebracht. Afgaande op mijn rechtspraktijk als advocaat, concludeer ik echter dat het om een aanzienlijke groep betrokkenen gaat die dit op dit moment aangaat en in de toekomst zal aangaan, indien er geen oriëntatie volgt op wijziging van de wet. Kortom, het lijkt mij gewenst en noodzakelijk dat de politiek dit vraagstuk onder handen neemt. De wijze waarop is aan haar. Zij heeft in deze tijd genoeg aan haar hoofd, maar het probleem is daarvoor naar mijn inschatting meer dan voldoende omvangrijk.

[1] Dit komt, omdat het wetsartikel dat bij gebrek aan een ander in dit soort gevallen het juridisch kader vormt (art. 7:216, derde lid, BW), eigenlijk niet voor zulke gevallen is geschreven.