22 januari 2023, Admin (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 785 2537)

Trefwoorden:  CPI, CPI-stijging, kerninflatie, CBS, indexcijfer, huur, inflatie

Indexering van (ROZ-)huurovereenkomsten per januari 2023

Torenhoge inflatie en genadeloze huurstijgingen voor bedrijfspanden; voor veel ondernemers wordt 2023 onbetaalbaar. Ondanks het feit dat de gemiddelde CPI-stijging ten opzichte van 2022 slechts 10% is, zullen veel huurders van bedrijfspanden te maken krijgen met een indexering van zo’n 14%. In deze blog zal worden uitgelegd waar deze hoge indexering vandaan komt, of u als verhuurder een dergelijke huurverhoging kunt doorvoeren, en wat u als huurder tegen een dergelijke verhoging kunt doen.

Op basis van de ROZ-modellen moet de huurprijs worden aangepast aan de hand van het indexcijfer van vier maanden vóór de kalendermaand waarin de aanpassing dient plaats te vinden. Dit is in veel gevallen in januari, waardoor de huurprijs wordt verhoogd op basis van de CPI die is vastgesteld voor september 2022, toen de inflatie 14,5% was.

De hoge inflatie wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de prijs van energie. De door het CBS gebruikte berekeningsmethode is daarom volgens velen – waaronder ook het CBS – niet geschikt voor de huidige energiemarkt. Ondernemers dragen nu een dubbele last, omdat zij naast kosten voor eigen meter ook te maken krijgen met de fikse indexering. Terwijl het CBS nog aan een nieuwe rekenmethode voor de vaststelling van de CPI werkt, moeten we het echter doen met de reeds gepubliceerde cijfers. Deze staan volgens het CBS namelijk vast. 

Volgens velen moet daarom de indexering niet gebeuren aan de hand van de inflatie, maar aan de hand van kerninflatie. Bij berekening van de kerninflatie wordt namelijk geen rekening gehouden met productcategorieën waarvan de prijzen sterk kunnen schommelen, zoals onbewerkt voedsel en energie. In de tabel is de CPI exclusief energie en onbewerkte voedingsmiddelen te zien (bestedingscategorie SA21).

Indexering gebeurt helaas (nog) niet aan de hand van de kerninflatie, en dus kunnen verhuurders in beginsel de volledige CPI-stijging doorberekenen zoals afgesproken in de (ROZ-)huurovereenkomst. Huurders kunnen zich mogelijk beroepen op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Met ‘onvoorziene omstandigheden’ wordt naast omstandigheden van bijzondere aard ook gedoeld op omstandigheden van algemene aard. Blijkens de parlementaire geschiedenis behoort aanzienlijke geldontwaarding tot deze omstandigheden. De geldontwaarding moet dan echter wel de oorzaak zijn voor een ernstige verstoring in de waardeverhouding tussen wederzijdse prestaties.

Wij betwijfelen de houdbaarheid van dit standpunt, nu de rechter terughoudend moet zijn bij de toepassing van dit artikel. De redelijkheid en billijkheid verlangen immers in eerste plaats nakoming van de overeenkomst. Toepassing kan dan ook slechts plaatsvinden als nakoming op grond van de redelijkheid en billijkheid juist niet langer mag worden verwacht. Wat redelijk en billijk is zal moeten worden bepaald aan de hand van de verkeersopvatting en maatschappelijke en persoonlijke belangen. Daarbij kan wellicht gewicht worden toegekend aan het feit dat zelfs het CBS de huidige berekeningsmethode niet geschikt acht.

Een laatste mogelijkheid is de toepassing van artikel 6:258 BW in een met overmacht vergelijkbare situatie. Daarvan is sprake als de nakoming van de verbintenis uitermate bezwaarlijk is geworden. Wij denken dat deze mogelijkheid voor ondernemers die al krap bij kas zitten – bijvoorbeeld vanwege de corona terugbetaalverplichtingen en stijgende energiekosten – een iets grotere kans van slagen zal hebben.

Advocaat huurrecht

Mocht u meer over dit onderwerp willen weten, dan kunt u contact opnemen met Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. of bellen naar 030 785 2537.