23 mei 2022, mr. Daniel Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45)

Trefwoorden: recreatiewoning, vakantiewoning, vakantiepark, recreatiepark, huurgrond, vakantiehuisje, chalet, huurbescherming, opstalrecht, recht van opstal, verjaring, natrekking, stageld, staangeld, standplaats, staplaats

Inleiding

Recreatiewoningen, er is veel om te doen en elk geval kent zijn eigen juridische perikelen. Je zou het als apart rechtsgebied kunnen beschouwen: het recreatiewoningrecht. Het scala aan onderwerpen varieert van thema’s in de sfeer van huur, koop, beperkte rechten (opstal, erfpacht), tot bestuursrechtelijke kwesties op het vlak van bijvoorbeeld het gemeentelijk handhavingsbeleid met betrekking tot permanente bewoning. Eerder stonden wij al stil bij de vraag of je als huurder van een recreatiewoning recht hebt op huurbescherming. Daaruit volgde kort gezegd dat dat ervan afhangt of je een huurcontract hebt gesloten dat juridisch beschouwd kan worden als een ‘korte duur’-huurcontract, of een ‘gewoon’ huurcontract. Om als recreatiewoninghuurder te bepleiten dat er toch sprake is van een ‘gewoon’ huurcontract zal er wel het nodige aan de hand moeten zijn, want met ‘korte duur’-huur heeft de wetgever juist met name (hoewel niet uitsluitend) woningen op het oog gehad in de sfeer van recreatie.

Recreatiewoning op gehuurde grond (huurgrond)

In deze blog gaan wij in op een ander geval waar wij vaak vragen over krijgen. Namelijk, iemand huurt de grond (oftewel een standplaats), maar gedraagt zich voor langere tijd in alle opzichten als eigenaar van het huisje, zoals een chalet. Het chalet is bijvoorbeeld ooit gebouwd door een vroegere recreant en 'gekocht' door de huidige standplaatshuurder/standplaatshouder.

Het gaat hier dus niet om de huur van de woning zelf maar alleen om de huur van de ondergrond. De discussie omtrent huurbescherming speelt hier niet, hoewel door standplaatshouders soms een beroep op analoge toepassing van het reguliere woonruimtehuurrecht wordt gedaan. Vooralsnog is dit echter niet in de rechtspraak aangenomen, aangezien het wettelijk uitgangspunt is dat huurbescherming hooguit geldt voor de huur van een gebouw. Dat wordt trouwens genuanceerd door uitspraken zoals deze van de rechtbank Midden-Nederland uit 2020. Daarin werd weliswaar geen huurbescherming aangenomen, maar werden de huurders wel alsnog beschermd tegen de opzegging door de verhuurder (in ieder geval vooralsnog). Ook daar huurden de recreanten c.q. bewoners een standplaats en waren zij bezitter van het chalet.

Parkeigenaar (verhuurder grond) zegt huurovereenkomst op of weigert medewerking aan verkoop

Als u een recreant bent die niet permanent in zijn chalet verblijft maar enkel af en toe voor recreatie, dan zal de discussie over huurbescherming temeer niet spelen. Toch ontstaan ook dan vaak geschillen, bijv. omdat de eigenaar van het recreatiepark plannen heeft met het recreatiepark en dus van de huurders af wil, met chalet en al. Een andere veel gehoorde situatie is dat de recreant zijn huisje wil verkopen en de parkeigenaar daarvoor geen toestemming geeft en/of geen huurovereenkomst met de opvolgende chaleteigenaar (koper) wenst aan te gaan. Maar kan de parkeigenaar wel in iedere situatie van de grondhuurder af? En in hoeverre behoeft de grondhuurder de toestemming van de parkeigenaar voor verkoop van zijn chalet? Ik zal hier in het kort op ingaan.

Natrekking versus recht van opstal

De situatie dat iemand niet de onroerende zaak zelf huurt maar alleen de ondergrond, komt veel voor maar is eigenlijk een merkwaardige. De recreant ‘koopt’ het huisje weliswaar van de vorige bezitter en gedraagt zich als eigenaar, maar eigenlijk is het de vraag wat de ‘eigenaar’ precies heeft gekocht. De volwaardige eigendom van het huisje? Of slechts het economische eigendom c.q. het gebruiksrecht? Als het eerste feitelijk het geval lijkt, dan gooit de wet nog steeds in beginsel roet in het eten. De wet kent namelijk het fenomeen natrekking. Dat houdt in: alles wat nagelvast vast zit aan (in dit geval) een perceel grond, gaat tot die grond behoren en dus tot de eigendom van de grondeigenaar. De eigenaar van het recreatiepark is dus juridisch gezien in beginsel eigenaar van het chalet. Daarmee is echter niet alles gezegd. De andere kant van de medaille is namelijk, dat er zoiets bestaat als een recht van opstal (opstalrecht). Dat houdt het recht in om een goed waarvan je eigenaar bent (zoals een boom, een vlaggenmast of een huisje) op iemand anders’ onroerende zaak (meestal grond) te hebben, zonder de eigendom daarvan wegens natrekking te verliezen.

Opstalrecht door verjaring

Als er een opstalrecht bestaat, dan is natrekking dus niet van toepassing. En een opstalrecht wordt in beginsel gevestigd bij de notaris en ingeschreven in het Kadaster, maar kan ook wegens tijdverloop en het stilzitten van de grondeigenaar 'automatisch' ontstaan. Kortom, door verjaring. Daarvoor is nodig dat de recreant gedurende een bepaalde periode (zie hierna) doet alsof hij dat recht bezit. Dus niet alleen alsof hij eigenaar is van het huisje zelf maar ook dat hij recht heeft om daarop zijn eigendom te hebben. Een opstalrecht is iets waar je je als grondhuurder graag op wil beroepen, omdat dat een sterk, absoluut recht is waardoor de parkeigenaar niet zomaar van je af kan én waardoor je niet zijn toestemming nodig hebt wanneer je je chalet wenst te verkopen. Want hoewel het recht van opstal, anders dan bijvoorbeeld het recht van erfpacht, geen gebruiksrecht is, heeft de opstaller op de ondergrond waarop zijn opstal ligt “de bevoegdheden die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn”.

Het probleem is echter dat het opstalrecht twee varianten kent: het (huur)afhankelijk opstalrecht en het zelfstandig opstalrecht. Het zelfstandig opstalrecht is wat je wilt kunnen claimen als recreant-grondhuurder. Aan een (huur)afhankelijk opstalrecht heb je in de regel niet zoveel. Een afhankelijk recht van opstal is namelijk afhankelijk van een ander gebruiksrecht met betrekking tot de grond, zoals huur of (erf)pacht. Het opstalrecht ‘volgt’ dat andere recht: loopt bijvoorbeeld de huur van de grond af, dan eindigt in de regel ook het opstalrecht en omgekeerd beschermt het opstalrecht de recreant niet tegen huuropzegging door de parkeigenaar. De parkeigenaar hoeft in zo’n geval ook in beginsel geen toestemming te geven voor de verkoop van het chalet. In een recreatiecontext zullen de meeste mensen hier dus praktisch niet meer geholpen zijn. Op het bestaan van de figuur 'huurafhankelijk opstalrecht' bestaat in de juridische literatuur dan ook veel kritiek.

Een zelfstandig opstalrecht

Dat er ook sprake is van grondhuur, wil echter niet zeggen dat sprake is van een afhankelijk opstalrecht. Er is jurisprudentie die uitwijst dat de verjaring van een zelfstandig opstalrecht op huurgrond in geval van een chalet op een recreatiepark, mogelijk is. Factoren die daarbij van belang kunnen zijn, zijn bijvoorbeeld:

• de vraag of de recreant de recreatiewoning inderdaad heeft gekocht van de vorige grondhuurder,
• of hij daarvoor instemming heeft gehad van de parkeigenaar,
• of uit het huurcontract tussen partijen het recht blijkt om de woning te verkopen aan een derde, en
• of de parkeigenaar bij een dergelijke verkoop het recht heeft om de woning zelf te kopen (een koopoptie).

Dergelijke omstandigheden kunnen aanwijzingen opleveren voor het vereiste ondubbelzinnig bezit van een opstalrecht en dus het ontstaan van zo’n recht door verjaring en dus ondanks dat het nooit notarieel gevestigd is. De afspraken tussen de toenmalig verkoper van het chalet en de huidige recreant kunnen ook relevant zijn – indirect, en ondanks dat de parkeigenaar daar formeel geen partij bij is. Een cruciale vraag zal namelijk zoals gezegd altijd ook zijn wat de recreant precies heeft gekocht; als het reeds daar spaak loopt omdat het bijvoorbeeld enkel blijkt te gaan om het economische eigendom van de chalet, dan zal de parkeigenaar veelal betogen dat van een opstalrecht ook geen sprake is.

Helaas is de Nederlandse rechtspraak op dit gebied weinig eenduidig. In de relevante uitspraken wordt enkel een oordeel geveld over de desbetreffende situatie, maar worden nauwelijks criteria of normen geformuleerd met het oog op toekomstige gevallen.

Verjaringstermijn opstal

Tot slot iets over de verjaringstermijn. Er heerst in de juridische literatuur verdeeldheid omtrent de vraag of de verjaring van een opstalrecht al naar 10 jaar mogelijk is of pas na 20 jaar. Bij de 10-jaarstermijn, die bij verkrijgende verjaring hoort, geldt namelijk het vereiste van goede trouw. Betoogd kan worden dat iemand per definitie niet te goeder trouw kan zijn (oftewel: kunnen oprecht denken dat je een recht bezit) ten aanzien van een recht dat – los van verjaring – alleen bij notariële akte kan worden gevestigd, gevolgd door inschrijving in het Kadaster. Bij de 20-jaarstermijn (bevrijdende verjaring) geldt de goede trouw daarentegen niet als vereiste, en maakt het overigens ook niet uit hoe lang de recreant (vermeend) bezitter van het opstalrecht (en dus van het chalet) is geweest.

Opstalrecht wegens verjaring: kans van slagen?
Wij menen op grond van het recht en de jurisprudentie dat sommige bezitters van recreatiewoningen in hun recht staan. Een parkeigenaar die zich op natrekking beroept, zal in onze ogen moeten bijvoorbeeld uitleggen waarom hij als vermeend eigenaar van het chalet niet ook huur heeft gevraagd voor het gebruik van dat chalet. De vergoeding in de vorm van ‘staangeld’ ziet in de meeste contracten juist niet op het gebruik van een chalet, maar alleen op de grond. Het strijdt ook met het rechts- en rechtvaardigheidsgevoel: een recreant zou anders, terwijl hij een (vaak riant) geldbedrag betaalt voor het chalet zelf, daar vervolgens geen enkele daadwerkelijke zeggenschap over hebben.

Advocaat recreatiewoning / vakantiewoning / recht van opstal nodig?
Als u behoefte heeft om vrijblijvend te sparren over dergelijke thematiek, neemt u dan vooral contact met mij op via 06 42 38 38 45, 030 7852537 of Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..