23 juli 2021, mr. D. Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45) 

Permanent verblijf in een vakantiewoning

Wie “huur van recreatiewoningen” zegt, zegt “huur voor korte duur”. Of, om dicht bij de wettekst te blijven: “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”.[1] Wanneer sprake is van zulke “korte duur-huur”, is het “huis- tuin en keukenhuurrecht”, dat voor gewone woonruimte geldt, niet van toepassing. Concreet houdt dat met name in, dat de huurder geen huurbescherming geniet. Al moeten we zeggen dat de angel er sinds 2016 in veel gevallen uit is, vanwege de toen ingevoerde mogelijkheid voor verhuurders om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten (zij het van maximaal 2 jaar) die ook daadwerkelijk tijdelijk zijn.[2] Vóór die tijd was een tijdelijk contract niet echt tijdelijk: de huurder had huurbescherming. Als er dus enkel sprake is van een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar en er zijn verder geen bijzonderheden, zal de verhuurder dat al kunnen gebruiken als argument om van zijn huurder-recreant af te geraken, naast zijn beroep op “korte duur-huur”.

De huurbescherming die de huurder echter nog altijd, ook ná de wetswijziging van 2016, geniet, althans zolang er geen sprake is van “korte duur-huur”, is bijvoorbeeld dat verlenging van een tijdelijk contract van rechtswege zorgt voor een  “vast” huurcontract.[3] En dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd nog altijd niet zomaar door de verhuurder kan worden opgezegd. Er zijn voor de verhuurder maar een paar opzeggronden (denk bijv. aan dringend eigen gebruik en slecht huurderschap). Is sprake van “korte duur-huur”, dan kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in vrijwel alle gevallen gewoon door de verhuurder kunnen worden opgezegd.[4] Afijn, kortom: als het “korte duur”-regime van toepassing is, sta je als huurder over het algemeen zwak.

De duivel zit in de details

In principe is de wet over “korte duur” geschreven voor met name zomer- en recreatiewoningen. Maar helemaal zwart-wit is het niet. Het Nederlandse privaatrecht heeft namelijk de neiging om door de vorm der dingen heen te prikken. Dat het uiteindelijke oordeel van een rechter afhangt van “alle omstandigheden van het geval” is wat dat betreft een veelgehoorde dooddoener, maar hier geheel op zijn plaats. Huur van een huisje dat op een recreatiepark staat zal in de meeste gevallen onderworpen zijn aan het wettelijk huurregime “korte duur-duur”, maar dat hoeft niet altijd.[5] Zoals omgekeerd ook geldt, dat “korte duur”-huur ook kan zien op níét-vakantiewoningen.[6] Denk maar aan ‘gewone’ woningen die voor korte tijd worden verhuurd omdat huurder – of juist verhuurder – in een verbouwing, verhuizing of echtscheiding zit en een korte periode van enkele maanden moet overbruggen waarover bij partijen vooraf duidelijkheid bestaat. Of juist de situatie dat de verhuurde wóning op de nominatie staat om te worden gesloopt of herontwikkeld.

Abbo/Renesse (1999): de huurder wordt beschermd

Het is vooral de baanbrekende Abbo/Renesse-uitspraak geweest van de Hoge Raad in 1999, die heeft bevestigd dat huurders van recreatiewoningen in sommige gevallen wel degelijk een beroep kunnen doen op het “gewone” huurrecht voor particulieren (“het regime woonruimte”) en, daarmee, op huurbescherming. Sindsdien zijn er geen uitspraken meer geweest van de Hoge Raad van zulke grote betekenis over dit onderwerp. Wel ligt er een tombola aan uitspraken van lagere rechters die, zoals juristen dat noemen, “casuïstisch” zijn – ze introduceren geen algemene verduidelijking van de rechtsregel maar spitsen zich puur toe op het specifieke geval dat in de betreffende rechtszaak voorlag. De rechtsregel die de Hoge Raad in het Abbo/Renesse-arrest – en zich op zijn beurt baserend op de uitlatingen van de wetgever – heeft geïntroduceerd en waarop sindsdien wordt voortgebouwd, luidt dat:

- bij het aannemen van “korte duur-huur” terughoudendheid moet worden betracht; een huurder kan slechts bij hoge uitzondering huurbescherming worden ontzegd;

- en dat bij de beoordeling of sprake is van “korte huur” of huurbescherming de relevante factoren zijn:

         1) de aard van het gebruik (bijv: woont de huurder er ook echt of komt hij er slechts sporadisch voor zijn ontspanning);

         2) de aard van de woning (bijv: is het een typische vakantiewoning of leent de woning zich ook voor duurzaam en dagelijks gebruik?);

         3) datgene wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (bijv; welke bedoelingen blijken er uit de gevoerde correspondentie?).

De rechter maakt dus steeds een belangenafweging en daarbij let hij vooral wat de kennelijke bedoelingen van partijen zijn geweest. Hij gaat na of de wijze waarop huurder en verhuurder elkaars uitlatingen, het contract en de situatie als zodanig zeggen te hebben geïnterpreteerd, redelijk en begrijpelijk is.

Elders vast adres?

Een misvatting die – met name onder verhuurders – lijkt te heersen is, dat het feit dat de huurder elders een vaste woonplaats heeft alwaar hij in het BRP (het voormalige GBA) staat ingeschreven, zou beletten dat hij een succesvol beroep doet op huurbescherming (althans het woonruimteregime) ter zake van zijn recreatiewoning. Uitgerekend de Abbo/Renesse-casus, waarin de huurder gelijk kreeg, was echter zo’n geval (einde rechtsoverweging 3.4):

“Evenmin is doorslaggevend dat de huurders hun woonplaats elders hebben. Het valt immers niet in te zien dat de omstandigheid dat de huurders elders onderdak hebben, tot de gevolgtrekking moet leiden dat hun de bescherming, die de art. 7A:1623a e.v. aan huurders van woonruimte biedt, zou moeten worden onthouden.”

Natuurlijk zal zo’n omstandigheid gewicht in de schaal leggen om tot “korte duur” te komen, maar doorslaggevend is het zeker niet. Zoals het ook niet alles zegt (althans waar het gaat om de privaatrechtelijke verhoudingen huurder-verhuurder) dat de gemeente permanent gebruik ter plaatse heeft verboden in haar bestemmingsplan of daar zelfs op handhaaft. Omgekeerd en helaas voor huurders is het ook niet gezegd dat een huurder die relatief lange tijd (zeg maar enkele jaren) in een recreatiewoning zit – bijvoorbeeld als gevolg van coulance of achteloosheid van de verhuurder – per definitie onder de “korte duur”-uitzondering uitkomt en zich zou kunnen beroepen op huurbescherming. Tot slot is wat er in het contract is afgesproken weliswaar zwaarwegend maar niet allesbepalend. Zélfs niet als daarin expliciet van “korte duur in de zin van art. 7:232 (2) BW” wordt gesproken en huurbescherming wordt uitgesloten.

Advies over huurcontract of huurcontract opstellen?

Binnen het “korte duur-huurrecht” is dus niets wat het lijkt en is goed juridisch advies geen overbodige luxe. Een situatie wijkt al gauw af van het basisvoorbeeld van de hotelkamer die puur voor kort, toeristisch gebruik wordt verhuurd. U kunt ons te allen tijde benaderen met vragen, een eerste gesprek is altijd gratis. Ook kunt u als verhuurder bij ons terecht voor het opstellen van duidelijke contracten waarmee beide partijen weten waar ze aan toe zijn. En welke in overeenstemming zijn met de wet, zodat ze er niet door kunnen worden “overruled”.

Hebt u vragen? Advocaat mr. Kohelet staat u graag te woord (06 42 38 38 45 / Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.).

[1] Art. 7:232, tweede lid, BW.

[2] Deze “Wet doorstroming huurmarkt” (WDH) is goeddeels op 1 juli 2016 in werking getreden.

[3] Oftewel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Art. 7:271 (1) (b), laatste volzin is dan immers niet van toepassing.

[4] Dit hoewel “korte duur-huur” en een overeenkomst voor onbepaalde tijd natuurlijk een bewerkelijke combinatie blijft, maar niet geheel ondenkbaar. Zo zijn er bijv. contracten die eenvoudigweg geen termijn bevatten maar wel een criterium voor de beoogde duur (bijv: zo lang als de renovatie/wereldreis van verhuurder duurt). Ook zou in recreatiecontext van een contract van onbepaalde tijd sprake kunnen zijn zodra het contract stilzwijgend is verlengd. De bepaling die hieraan dat gevolg verbindt, art. 7:230 BW, geldt namelijk voor álle soorten huurcontracten.

[5] Het is een beetje zoals dat de meeste vogels kunnen vliegen. Maar niet allemaal, denk aan de pinguïn, de kiwi of de struisvogel. En omgekeerd zijn er ook andere dieren die óók kunnen vliegen, denk aan insecten.

[6] De voorbeelden uit de jurisprudentie zijn talrijk, zie bijv. Rb. Rotterdam 30 oktober 2013,  NJF 2014/209 (ECLI:NL:RBROT:2013:8482) en Hof Amsterdam 31 juli 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2738).