3 februari 2023, Admin (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 785 2537)
Van wanbetaling naar ontruimingsbeschikking: wat wordt er van de verhuurder verwacht?
Als u als verhuurder te maken krijgt met een wanbetalende huurder, dan wilt u waarschijnlijk de huurovereenkomst ontbinden en de woning ontruimen. Het wordt verhuurders in dezen echter niet makkelijk gemaakt. In deze blog zal daarom worden ingegaan op de voorwaarden waar u als verhuurder aan moet voldoen, voor de toewijzing van een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ook zal worden ingegaan op de vraag of een uitspraak waarin een dergelijke vordering wordt toegewezen, uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat het vonnis hoe dan ook kan worden uitgevoerd, ook wanneer daartegen hoger beroep zou worden ingesteld.
De hoofdregel
De Hoge Raad oordeelde in het zogeheten Tenzij-arrest (ECLI:NL:HR:2018:1810) dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede een vordering tot ontruiming, in beginsel moet worden toegewezen bij een betalingsachterstand van minimaal drie maanden. Toch blijkt uit jurisprudentie dat een huurachterstand die inmiddels alweer is aangezuiverd alsnog tot afwijzing van de vordering kan leiden wanneer een kort geding wordt gevoerd, ook na structurele wanbetaling (zie bijvoorbeeld kort geding ECLI:NL:RBROT:2021:3918). Voorts staat de hoofdregel niet in de weg aan het toestaan van een term de grace of het toepassen van ander maatwerk. Kortom, drie maanden betalingsachterstand leidt niet zonder meer tot toewijzing van de vordering. Waar moet u dan nog meer rekening mee houden?
Melding schuldhulpverlening
Sinds de inwerkingtreding van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: Besluit) wordt van verhuurders extra inspanning verwacht. In het Besluit wordt namelijk onder andere bepaald dat een verhuurder van een woning bij een betalingsachterstand, de hoogte van de betalingsachterstand bij het college voor schuldhulpverlening moet melden. Het doel van de melding aan het college is om huisuitzetting te voorkomen. Voordat de verhuurder melding mag doen, moet de huurder ten minste een schriftelijke betalingsherinnering ontvangen met daarin de mogelijkheden voor een betalingsregeling en schuldhulpverlening. Ook geldt voor de verhuurder een inspanningsverplichting om met de huurder in contact te treden.
Wanneer verhuurder zich niet aan het Besluit houdt, kan hem geen sanctie worden opgelegd. Wel kan de rechter de vroegsignalering betrekken bij zijn afweging of huisuitzetting gerechtvaardigd is. Zo wees de rechter in een kort geding (ECLI:NL:RBLIM:2022:2597) de vordering tot ontruiming af, omdat niet bleek dat de verhuurder enige moeite had gedaan om persoonlijk contact te leggen met de huurder. Dit leidde tot het oordeel dat het Besluit niet was nageleefd, en dus tot afwijzing van de vordering. Volgens de rechter hadden namelijk de problemen van de huurder eerder aan het licht kunnen komen als wel contact was gezocht, en hadden er wellicht zelfs al afspraken over een betalingsregeling kunnen worden gemaakt.
Uitvoerbaar bij voorraad-verklaring
Wordt de vordering wél toegewezen, dan rest nog enkel de vraag of de rechter zijn besluit uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren. De rechter mag dat doen, tenzij uit de wet of uit de aard der zaak iets anders voortvloeit. In het kader van het huurrecht is in artikel 7:272 lid 1 BW bepaald dat de huurovereenkomst van kracht blijft, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering. Dit artikel ontneemt de rechter echter niet in alle gevallen de mogelijkheid om zijn beëindigings- en ontruimingsbeschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechter mag dat namelijk nog wél doen wanneer de huurder alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de rechterlijke beslissing zal kunnen aanwenden. Daarnaast kan het soms onevenredigheid van belangen opleveren wanneer een verhuurder moet wachten met ontruimen, bijvoorbeeld als de verhuurder door uitstel aanzienlijke kosten zal maken (ECLI:NL:GHDHA:2021:2358) of als de huurachterstand voorzienbaar enorm gaat oplopen of opgelopen is, waarbij ook de mate van verwijtbaarheid aan de zijde van de huurder een rol kan spelen.
U kunt ons altijd benaderen voor een vrijblijvend gesprek om te bezien of wij iets voor u kunnen betekenen (bel naar 030 785 2537 of stuur een e-mail naarDit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.).