Bij koop van een onroerende zaak kan sprake zijn van een verborgen gebrek welke een koper niet behoefde te verwachten. De vraag die dan aan de orde komt is of de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig is voor een normaal gebruik als woning. Dit betreft dus de contractuele uitzondering in veel NVM-modelcontracten op het algemeen verwoorde exoneratiebeding op grond waarvan de verkoop in beginsel niet in staat voor (verborgen) gebreken. Voor zover gebreken het normaal gebruik als woning verhinderen en de gebreken tijdens het tot stand komen van de overeenkomst niet kenbaar waren, staat de verkoper in voor de afwezigheid van dergelijke gebreken.

Dit artikel kwalificeert als een garantie, aldus onder meer Hof Den Bosch d.d. 6 december 2005, NJF 2005/271; Hof Arnhem d.d. 4 november 2005, NJF 2006/247 en Hof Leeuwarden d.d. 20 april 2010, LJN BM 2243. Aangezien sprake is van een garantiebepaling, wordt in het geval van non-conformiteit, de tekortkoming op grond van artikel 6:75 BW aan de verkoper toegerekend. Daarnaast wordt soms een beroep gedaan op een opgenomen ouderdomsclausule. Een koper dient hier op bedacht te zijn, mede gelet op de gevolgen voor diens onderzoeksplicht of te voeren onderhandelingen.

Daarnaast kan aan de orde zijn dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Dwaling kan te wijten zijn aan het feit dat verkoper een koper onjuist heeft geïnformeerd door bijvoorbeeld  te stellen dat hij niet van de onderhavige gebreken op de hoogte zou zijn geweest dan wel dit heeft verzwegen. Een koper zou onder die omstandigheden wellicht niet de afgesproken prijs hebben willen betalen voor de woning. Ook wanneer een verkoper niet op de hoogte zou zijn geweest, kan het, afhankelijk van de hoogte van de herstelkosten en ernst van de gebreken, zo zijn, dat de koper bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet had willen kopen, althans niet voor dezelfde prijs. Verkoper had bij een juiste voorstellen van zaken dan wellicht moeten begrijpen dat de koper de koopovereenkomst niet in de huidige vorm had willen sluiten, althans niet voor dezelfde prijs (Hoge Raad d.d. 6 december 2002, LJN AE 9250, JM 2003/49). De dwaling komt in dat geval niet voor rekening van de koper aangezien met betrekking tot de gebreken hij niet meer onderzoek kon verrichten dan wel behoefde te verrichten. Vaak is het in dergelijke gevallen zo dat een door de koper ingeschakelde deskundige deze gebreken ook niet kon constateren bij een visuele inspectie.

Koopovereenkomsten kunnen recht-toe-recht-aan zijn, maar ook kan sprake zijn van ingewikkelde afspraken, bijvoorbeeld in het geval dat een grondeigenaar zijn grond met een gewijzigd planologisch regime wil verkopen aan een ontwikkelaar/bouwer, waarbij verkoper een gedeelte zelf wil laten ontwikkelen of bouwen of waarbij huurders tijdelijk elders gehuisvest moeten worden. Van de Riet Advocaten heeft hiermee ruime ervaring en kan u adequaat adviseren.