mr. J. van de Riet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 030 - 785 2537)
Erfpacht en overgangsrecht. Vergoedingsrecht opstallen?
Overgangsrecht
Het komt ook regelmatig voor dat een recht van erfpacht voor bepaalde duur of eeuwigdurend is afgesloten. Veelal is dan sprake van een ouder recht van erfpacht welke tot stand is gekomen ten tijde van het inwerking zijnde burgerlijk wetboek (BW) van vóór de wijziging in 1992. In de akte staan dan vaak nog bepalingen die op het oude recht zagen, zoals inzake ‘vervallen verklaring’. Het BW (oud) voorzag in een vervallen verklaring door de rechter. Op grond van artikel 780 BW (oud) was het mogelijk in geval van “merkelijke aan het goed toegebragte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan” een erfpachter van zijn recht vervallen te laten verklaren. Onder meer heeft het opzeggingsregime met ingang van 1 januari 1992, met inwerkingtreding van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, een drastische wijziging ondergaan alsmede de ‘vervallen verklaring’. De wetgever heeft een overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (OW) vastgesteld waarin diverse overgangsrechtelijke bepalingen zijn opgenomen. Wanneer uit die wet niet van een aparte regeling blijkt, geldt de hoofdregel dat het nieuwe BW exclusieve werking heeft (artikel 68a OW). De wetgever heeft voor iedere gewijzigde regeling in het Burgerlijk Wetboek afgewogen welke overgangsregeling de meest wenselijke zou zijn in haar optiek. Dat impliceert dat men zeer terughoudend moet zijn om uitzonderingen op de regels aan te nemen die in de wet worden gesteld. Van belang is dus om vast te stellen in hoeverre het overgangsrecht de rechtspositie c.q. de gevolgen voor het recht van erfpacht juist wel of juist niet bepaalt/bepalen.
Duur van het recht van erfpacht en beëindiging
Artikel 5:98 lid 1 BW brengt mee dat de erfpacht blijft doorlopen wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak op dat moment niet heeft ontruimd, tenzij de erfverpachter uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. Een verlengde erfpacht kan met inachtneming van een termijn van één jaar worden opgezegd. Deze bepaling heeft onmiddellijke werking. Wanneer een erfpachtrecht echter vóór 1 januari 1992 is gevestigd, en in de erfpachtvoorwaarden een regeling is getroffen die afweek van artikel 779 BW (oud), dan geldt op grond van artikel 71 OW die afwijkende regeling. Artikel 779 BW (oud) bepaalde dat wanneer het recht van erfpacht door het verloop van de tijd was geëindigd, dat recht niet stilzwijgend werd verlengd, maar bij voortduring kon blijven bestaan tot wederopzegging toe.
Erfpacht voor onbepaalde tijd wordt mogelijk gemaakt in artikel 5:87 lid 3 BW. Het tweede lid van artikel 5:87 bepaalt namelijk dat erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd indien erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Het derde lid bepaalt vervolgens dat een beding dat ten nadele van de erfpachter van het tweede lid afwijkt nietig is; tenzij in de akte van vestiging aan de eigenaar de bevoegdheid is toegekend tot opzegging, behoudens op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen. Kortom, wanneer in de akte van vestiging (dan wel in de eventuele toepasselijke algemene bepalingen) daarin bijvoorbeeld niet de bevoegdheid is opgenomen dat de grondeigenaar tot opzegging bevoegd is om redenen van algemeen belang, of terminologie van soortgelijke strekking, dan kan alleen op de wettelijke gronden worden opgezegd. Die wettelijke gronden houden in dat een erfpachter derhalve ofwel in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen ofwel in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Is daarvan geen sprake dan kan de erfpacht voor onbepaalde tijd in beginsel niet worden opgezegd. Maar hoe zit het met een recht van erfpacht van vóór 1992?
Artikel 766 juncto 783 BW (oud) bood de erfverpachter de mogelijkheid om de erfpacht te doen eindigen na dertig jaar, indien de vestigingsvoorwaarden zelf geen bijzondere bepalingen bevatten omtrent het einde van de erfpacht. Die mogelijkheid is op grond van artikel 166 OW behouden gebleven. Het overgangsrecht verplicht de erfverpachters wel om bij exploit op te zeggen. Erfverpachters van voor 1 januari 1992 kunnen dus ook na die datum een beroep doen op de regel van artikel 766 BW (oud), ook wanneer het door henzelf bedongen modificaties, bijvoorbeeld een verkorting van de opzegtermijn, van die regeling betreft. De erfpacht moet op dat moment dus wel al 30 jaar bestaan.
Op zichzelf is wel denkbaar dat met toepassing van het nieuwe recht door de erfverpachter (ook) op grond van artikel 5:87 BW kan worden opgezegd.
Artikel 766 BW (oud) geeft de eigenaar dus een mogelijkheid tot opzegging als in de overeenkomst de duur niet is vastgesteld. Blijkens jurisprudentie is wel een duur voor erfpacht vastgesteld, wanneer in de akte staat aangegeven dat deze “voor altijd” is aangegaan. In dat geval kan de erfverpachter volgens lagere rechtspraak (rechtbank Zeeland-West-Brabant, 3 september 2014 ECLI: NL RBZWB: 2014:6505) geen beroep doen op artikel 766 BW (oud).
Een recht op heruitgifte volgt niet uit de wet en meestal niet uit de akte. Aan partijen komt volledige vrijheid toe om de duur van het recht af te spreken.
Vergoeding opstal
De rechtspositie van de erfverpachter is op 1 januari 1992 verslechterd aangezien de overgangswet geen voorziening treft voor het wegvallen van ‘de vervallenverklaring’ (vaak opgenomen in oude aktes). Het nieuwe huidige Burgerlijk Wetboek heeft derhalve exclusieve werking in geval van beëindigingen wegens tekortschieten door de erfpachter. De erfverpachter kan zich dus op deze grond nog slechts van zijn erfpachter ontdoen wanneer deze tenminste twee jaar in verzuim is ten aanzien van de canon betaling dan wel in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn overige verplichtingen. Artikel 5:87 lid 2 heeft onmiddellijke werking. Wanneer onder het oude recht er derhalve hiervan afwijkende soepele regelingen ten behoeve van de erfverpachter zouden zijn tot stand gekomen, zijn die met ingang van 1 januari 1992 buiten werking gesteld. Ook is het gevolg van deze werking dat de erfverpachter wanneer hij opzegt wegens tekortschieten door de erfpachter, dus anders dan onder het oude recht, een vergoeding is verschuldigd voor de waarde van de erfpacht (zie 5:87 BW lid 2). Overigens kan wel in de erfpachtakte worden afgeweken van een vergoedingsplicht na het einde van de erfpacht (op grond van artikel 5:99 lid 1 en 2 BW). Maar dit is een geheel andere situatie. Ten aanzien echter van de regeling van 5:99 BW is wel een wetsbepaling in de overgangswet opgenomen, te weten artikel 170 OW, dat de toepassing van artikel 5:99 BW beperkt tot de erfpachtverhoudingen die na 1 januari 1992 tot stand zijn gekomen.
Blijkens artikel 772 BW (oud) komt aan de erfpachter slechts een wegnemingsrecht toe ten aanzien van hetgeen onverplicht werd gebouwd en kan deze van de grondeigenaar geen vergoeding vorderen van de waarde van gebouwen etc., tenzij in de erfpachtakte anders bepaald (zie bijvoorbeeld ook rechtbank Dordrecht 15 oktober 2003 ECLI: NL: RBDOR: 2003: AM1463). Ingevolge artikel 773 BW (oud) is de erfpachter bij het eindigen van de erfpacht onbevoegd om van de grondeigenaar een vergoeding te vorderen. Van artikel 773 BW (oud) kon ingevolge artikel 782 wel bij akte worden afgeweken.