8 januari 2021, mr. D. Kohelet (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. / 06 42 38 38 45)
Trefwoorden: minimumduur, minimumperiode, opzeggen huurovereenkomst, tussentijds opzegrecht, bepaalde tijd, onbepaalde tijd, Wet doorstroming huurmarkt, WDH
Inleiding
Het is een fenomeen dat, met name in het middensegment van de huurmarkt, blijft opduiken: “de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode”. Dat komt erop neer dat de huurder een minimale periode (die meestal één jaar bedraagt) van zijn huurcontract móét uitzitten. Dat moeten uitzitten is echter naar mijn mening pertinent in strijd met het Nederlandse huurrecht en dat is al helemaal zo na de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt (2016). Een maatschappelijk probleem dat aandacht verdient, zeker in een tijd waarin huurders het extra zwaar hebben en starters moeilijker dan ooit aan een koopwoning kunnen komen. Het is zonneklaar dat zulke huurovereenkomsten de zoveelste hinderpaal vormen voor de zoektocht van die groep naar een koopwoning en hoewel dat nooit onderzocht is, is het aannemelijk dat die laatste groep betrekkelijk vaak met dit soort huurovereenkomsten te maken heeft.
Huurovereenkomst met een minimumduur
Helaas is de juridische geldigheid van deze paradoxale constructie als zodanig nog altijd niet aan een rechter (laat staan de hoogste rechter, de Hoge Raad) voorgelegd. Gevolg is dat in combinatie met de natuurlijke marktoverwicht van de verhuurder, die in de praktijk vrijwel altijd eenzijdig het huurcontract vaststelt, hele volksstammen denken dat deze truc mogelijk is en deze praktijk wordt gehandhaafd. Dat is kwalijk en juridisch onterecht.
Een overeenkomst voor onbepaalde tijd onderscheidt zich erin van een contract voor bepaalde tijd, dat partijen de duur van hun overeenkomst niet vastleggen. Doen ze dat wel, dan is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. En dat vastleggen van een duur is precies wat bij een “huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode” gebeurt. Een minimumperiode ís een bepaalde periode en een overeenkomst met een minimumduur is dus gewoon een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Sterker nog, omgekeerd komt de bepaalde duur in een “normale” huurovereenkomst voor bepaalde tijd (dus een die ook in naam van bepaalde tijd is) feitelijk neer op een minimumperiode. Nadat deze verstrijkt zonder dat huurder en verhuurder iets doen, dan loopt de huurovereenkomst immers gewoon door en wordt het er een voor onbepaalde tijd. Vóór deze bepaalde tijd kan de verhuurder de huurder er niet uitzetten.
Een huurcontract “voor onbepaalde tijd met minimumduur” is een gekunstelde, niet in de wet voorziene constructie die er uitsluitend toe strekt de huurder zijn tussentijds opzegrecht te ontnemen dat hem bij wet is gegund. Zo’n recht zou hij namelijk zowel hebben in het geval van (sinds de Wet doorstroming huurmarkt) een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met dienovereenkomstige bepaalde duur (die bij genoemde problematische constructie het label “minimumperiode” krijgt), als in het geval van een “echte” huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waaraan een tussentijds opzegrecht voor de huurder min of meer besloten ligt. Dat zijn, in dit opzicht, dan ook de enige twee smaken die het Burgerlijk Wetboek kent: een overeenkomst voor bepaalde en een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Sterker: er staat zelfs expliciet in de huurwet dat afwijken van het tussentijds opzegrecht bij contracten voor bepaalde en onbepaalde tijd niet mogelijk is. Voor de liefhebber, het gaat om artikel 271, eerste, tweede en zevende lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het op zichzelf gezien loepzuivere rechtelijke principe “overeenkomsten moeten worden nagekomen” (pacta sunt servanda) moet hier dus, van de democratisch gekozen wetgever, wijken voor bescherming van de huurder als zwakkere partij. Het argument “je hebt ervoor getekend” gaat hier dus welbeschouwd niet op. Niet alles wat je afspreekt is daarmee ook rechtsgeldig. Juristen spreken van “nietigheid” of “verboden bepalingen”.
Kortom: de huurder heeft in het huurrecht linksom of rechtsom een tussentijds opzegrecht, wat sommige verhuurders proberen te torpederen door een type huurovereenkomst te hanteren dat in logisch opzicht innerlijk tegenstrijdig is, en juridisch helemaal niet kan.
De wet doorstroming huurmarkt
Op een handvol websites – niet in de laatste plaats van advocatenkantoren) – wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimumperiode in bescherming genomen. Hoe wordt dat onderbouwd? Eigenlijk steeds door middel van een in 2016 gedane uitlating van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, in de persoon van Stef Blok. Toen hem via een Kamervraag werd gevraagd of “hij met de Wet doorstroming huurmarkt op enige wijze heeft beoogd de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd te doorkruisen”, gaf hij de Kamer te kennen: “Nee, ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijk huur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.”
In dit artikel kan ik hier natuurlijk niet omheen. In mijn ogen zegt het antwoord van de Minister niet zoveel. Nog daar gelaten dat de Minister zich kennelijk niets aantrekt van wat ik hiervoor heb opgemerkt, spreekt hij hier niet namens de wetgever als zodanig, die ook de Tweede Kamer omvat, die samen met de regering voor de Wet doorstroming huurmarkt verantwoordelijk was. Daarnaast is het de Tweede Kamer zelf, geweest die, om precies te zijn door middel van het amendement-De Vries en nota bene vrijwel kamerbreed, in de wet heeft opgenomen dat tussentijds opzeggen door de huurder, óók bij een overeenkomst voor bepaalde tijd, moet kunnen. Voor de goede orde: Het oorspronkelijk wetsvoorstel dat uit de koker van diezelfde Minister voor Wonen en Rijksdienst kwam, bevatte dit tussentijds opzegrecht voor dit nieuwe type tijdelijke huurovereenkomsten niet! Het tussentijds opzegrecht bij bepaalde tijd-contracten, dat er dus gaandeweg toch is gekomen, is op zijn beurt, zoals al bleek, een doorslaggevend argument tégen de besproken minimumduurconstructie. Met andere woorden: het initiatief voor het tussentijds opzegrecht van de huurder, kwam juist vanuit de Kamer! In zoverre was de gestelde Kamervraag ook weinig adequaat. Als Kamerlid had de steller ervan hem beter aan zichzelf kunnen stellen. Óf de Minister begreep de juridische implicaties van zijn eigen wetgeving niet, óf het feit dat het niet helemaal zijn “eigen” wetgeving is speelt hier een rol. Hijzelf heeft dus inderdaad, met de introductie van tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd (de Wet doorstroming huurmarkt), geen afbreuk willen doen aan de (vóór 2016 nog enigszins verdedigbare) minimumduurconstructie; dat is een feit. Maar de Kamer, die dat wetsvoorstel gaandeweg heeft aangepast, wél. Daarbij moet worden gezegd dat de Kamervragen de Minister daarbij niet bepaald hebben geholpen: noch de blog – van nota bene een advocatenkantoor – die aanleiding is van de kamervragen, noemt artikel 271 van Boek 7.
Het Nederlandse huurrecht
Het past niet bij het Nederlandse huurrecht om de huurder tegen zijn zin in te binden aan een huurcontract. De klassieke situatie in het huurrecht is overigens dan ook dat juist de verhuurder van de huurder af wil (bijvoorbeeld omdat deze nieuwe huurders op het oog heeft die bereid zijn veel meer te betalen) terwijl de huurder juist een dak boven zijn hoofd wenst en dus wil blijven. De verhuurder stuit dan echter op wat “huurbescherming” wordt genoemd: ook al is een contract aangegaan voor bepaalde tijd, de huurder mag er (in de regel) in blijven want er is huurbescherming. Daar zien we al hoe betrekkelijk “afspraak is afspraak” in het huurrecht is. Nu is er echter het omgekeerde aan de hand: de huurder wenst juist te vertrekken maar wordt niet losgelaten door de verhuurder. Hoewel de rollen in de vorm zijn omgedraaid, draait het hier in essentie om hetzelfde. Wonen is zo’n fundamenteel recht, dat het belang van een dak boven het hoofd, een fundamenteel mensenrecht, zij het dat deze in het tweede geval de vorm aanneemt van het belang van de keuze voor welk dak, een keuze die, meer dan ooit, onlosmakelijk samenhangt met de betaalbaarheid van dat dak. Een verhuurder die zijn huurder “opsluit”, belemmert bovendien uitgerekend het doel van de Wet doorstroming huurmarkt: doorstroming!
Vlak voor de coronacrisis verscheen er in het tijdschrift “OneWorld”[1] een artikel waarin het idee dat kopen beter is dan huren, wordt afgedaan als mythe. Wat daar ook van zij, één van de argumenten in het artikel luidt dat huren voor flexibiliteit staat: een huurcontract opzeggen (lees: verhuizen) is makkelijker en goedkoper dan het proces van een huis verkopen. Gezien het feit dat de praktijk van “minimumduurcontracten” nog geregeld voorkomt is wellicht dát juist een mythe, maar dat zou het niet moeten zijn. Tegenover het maandelijks geld storten in een bodemloze put, je bouwt er immers niets mee op, zou voor huurders de aan het huurrecht inherente vrijblijvendheid moeten staan. Precies zoals de wetgever dat heeft gewild. En hier rijst een boeiende vraag. Hoe is het eigenlijk zo gekomen, dat verhuurders huurders niet “los” wensen te laten? Aan die situatie lijkt bij voorbaat iets niet te kloppen. En wat er niet aan klopt, hangt samen met de huidige met name (groot)stedelijke, woningmarkt. Er is woningnood en hoe cru dat ook moge klinken, daar lijken sommige verhuurders van te willen profiteren. Huurders in grootstedelijke gebieden, meestal in het gevreesde middensegment, zijn dikwijls als het ware veroordeeld tot een veel te kleine woonruimte die veel teveel kost.[2] Vaak zijn het mensen met net te weinig geld om een huis te kopen. Het is logisch en ook maatschappelijk te respecteren dat zulke huurders, zodra hun keuzevrijheid groter wordt, bijvoorbeeld omdat zij eindelijk iets beters (lees: betaalbaarders) hebben gevonden of inmiddels wél kunnen kopen, graag wensen te vertrekken.
Maar niet alleen het aspect van huurdersbescherming speelt een rol. Het door de politiek expliciet bevestigen, al dan niet door dat nóg explicieter in de wet op te nemen, dat alle (gangbare) huurovereenkomsten door particuliere huurders tussentijds kunnen worden opgezegd, zou met name veel starters helpen. In veel gevallen dient een reële kans op een betaalbare woning zich bij die groep slechts bij uitzondering aan, en zodra dat (ruim) vóór het einde van hun huurovereenkomst gebeurt die ze moeten uitzitten, kan het vele maanden tot wel jaren duren voordat zo’n kans weer voorbijkomt. Hoe groot de omvang van het probleem ook is en hoe groot het effect van de oplossing ook zou zijn, in verhouding tot al die fiscale prikkels waarover continu wordt gedebatteerd (afschaffen overdrachtsbelasting, vrijstelling schenkbelasting ouder-kind, et cetera) zou dit hoe dan ook een goed idee zijn. Het kost de schatkist namelijk niets, heeft vrijwel gegarandeerd het beoogde effect en zal daarbij hoe dan ook opwegen tegen de eventuele schade die commerciële verhuurders zullen moeten maken als gevolg van extra mutatiekosten.
Conclusie
Het ontnemen van de huurder van zijn tussentijds opzegrecht is, om het voorzichtig uit te drukken, juridisch hoogst twijfelachtig en maatschappelijk in meerderlei opzicht ongewenst. De huurder die een tussentijds opzegverbod in de hiervoor uitgebreid besproken situatie naast zich neerlegt, neemt in mijn ogen dus een alleszins verdedigbare positie in. Huurders die in een soortgelijke situatie zitten, zijn van harte welkom contact op te nemen met ondergetekende, net als overigens verhuurders die juridisch bestendige en duurzame contracten willen laten opstellen.
Juridisch advies huurovereenkomst?
Huurders die in een soortgelijke situatie zitten, zijn van harte welkom contact op te nemen met Van de Riet Advocaten, net als overigens verhuurders die juridisch bestendige en duurzame contracten willen laten opstellen. Het Nederlandse huurrecht biedt huurders verregaande bescherming, dus voor verhuurders kan het zeer zinvol zijn het door hen gehanteerde standaardcontract een keer te laten nalopen door onze huurrechtspecialisten. Meer weten? Bel naar 06 42 38 38 45 of stuur een e-mail naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Klik hier voor een uitgebreidere versie van deze blog in de vorm van een artikel van mr. Kohelet in een vakblad op het gebied van het huurrecht. Dit artikel is uitgekomen na de publicatie van deze blog.
[1] https://www.oneworld.nl/lezen/opinie/kopen-beter-dan-huren-de-mythe-waar-we-allemaal-in-getrapt-zijn/, geraadpleegd op 7 januari 2021
[2] De voorbeelden zijn legio, maar in de schrijnendste categorie kan worden verwezen naar de Utrechtse casus waarbij studentenstudio’s van 35 m² voor – inmiddels – duizend euro worden verhuurd: www.ad.nl/utrecht/dit-mag-voortaan-niet-meer-950-euro-huur-voor-35-vierkante-meter~a6069ad0/. Dit is bij uitstek een situatie waar de wetgever kortdurende, tijdelijke huurovereenkomsten voor ogen had.